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El reto de conocer cómo se valoriza la tierra en Antioquia

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POR VANESA RESTREPO | PUBLICADO EL 29 DE JUNIO DE 2020
| www.elcolombiano.com

En las montañas del norte de Bello, en la última década, empezaron a crecer varios condominios y casas campestres de lujo, con valores superiores a los $1.000 millones. Lo mismo ha sucedido en zonas rurales de municipios como Jardín, Santa Fe de Antioquia y Guatapé, donde se han construido fincas de lujo al lado de campesinos que aún viven de sus cosechas y que tienen menores ingresos. El problema es que, en la mayoría de casos, aún pagan pocos impuestos porque los municipios no tienen una herramienta que les permita cobrar a cada uno según lo que tiene.

El caso se repite en todo el departamento. En Guatapé, por ejemplo, la administración municipal reconoció que muchos campesinos han tenido que desplazarse porque en los lotes vecinos se han edificado lujosas casas o complejos turísticos. Pero desde 2013 no hay actualización catastral y eso implica que muchas de esas edificaciones siguen pagando como si fueran casas campesinas. Igual en Santa Fe de Antioquia: el alcalde Felipe Pardo dijo que se conocen casos de haciendas repletas de lujos que tributan como si fueran “humildes campesinos de estrato 1”.

Según José Giraldo Pineda, gerente de Catastro de Antioquia, solo 13 % del departamento está actualizado catastralmente, es decir, que en el 87 % del territorio no hay registros de los cambios en uso de suelo, construcciones, linderos, etc. Eso, en plata blanca, significa que en las zonas urbanas de los 124 municipios que maneja la gerencia -Medellín tiene su sistema- hay 975.763 predios desactualizados (81 % del total), mientras que en las rurales son 439.821 predios (82 % del total).

El impacto es principalmente económico para los municipios, pues buena parte de los recursos que cada alcaldía usa para inversión social, infraestructura y salud, proviene de lo que pagan los ciudadanos por impuesto predial, o lo que los comerciantes y empresarios tributan con el impuesto de industria y comercio.

Así ocurre en Jardín, donde, según el alcalde Héctor Jaime Rendón, solo se reciben entre $850 y $900 millones anuales por concepto de impuesto predial. “Pero tenemos fincas con construcciones que uno podría decir que son estrato cinco o seis, con valores de $500 a $1.000 millones, y que pagan solamente $100.000 al año en predial. Eso no se compadece con la situación del municipio”, dijo.

Actualización, el reto

La actualización catastral no solamente se refleja en mayores ingresos para los municipios. Giraldo explicó que conocer qué predios hay, qué destinación tienen y qué construcciones se han hecho también permite formular mejores planes de ordenamiento territorial, definir mejor dónde y cómo se invertirán los recursos, gestionar los planes de desarrollo de los alcaldes, y hasta facilitar la recaudación y el cobro para los ciudadanos.

Hoy Antioquia cuenta con una Oficina Virtual de Catastro (OVC) que se creó en 2018 tras una inversión de $16.400 millones. Aun así, Giraldo reconoció que los avances son lentos y hasta el 30 de abril se contaban 11.974 trámites represados, que se suman a las 12.000 solicitudes que reciben cada mes, en promedio:

“Estamos haciendo migraciones para que la plataforma sea más moderna, esté en la web y permita hacer trámites en línea para los funcionarios municipales”.

José David Vargas, director de Catastro de Bello, indicó que esa actualización es prioridad para su municipio, pues aunque hay un boom inmobiliario, aún eso no se ve reflejado en los sistemas y las arcas municipales. Según sus informes, su municipio tiene 170.499 predios urbanos, casi 40.000 más que Envigado, pero su avalúo catastral (el valor de esos predios para determinar el cobro de impuestos) es de apenas $6 billones, mientras que en Envigado es de $14,4 billones.

“En 2018 empezó un piloto de modificación de zonas como La Navarra, que ahora se conoce como Norteamérica parte baja, y solo con eso se pasó de 149.000 a 165.000 predios. Estamos haciendo estudios porque tenemos muchas zonas en el norte que tienen casas como las de Llanogrande, con valores de hasta $3.000 millones, con avalúos como si aún fueran lotes de $60 u $80 millones. Esas zonas tienen que ser urbanas y es lo que queremos lograr con el nuevo plan de ordenamiento territorial”, dijo.

EL COLOMBIANO comprobó que en una de las viviendas de Norteamérica, en venta por $1.600 millones, los propietarios pagan apenas $200.000 en impuesto predial y durante más de dos años no tuvieron cobros del servicio eléctrico.

En Envigado, donde han ocurrido fenómenos similares, se hizo una actualización catastral en 2019 que se tradujo en un aumento del predial para algunos sectores este año. Los aumentos afectaron a algunos habitantes tradicionales y por eso la administración municipal creó una mesa de trabajo.

La semana pasada el alcalde Braulio Espinosa anunció que luego de considerar las dificultades económicas de los habitantes de las veredas Perico, Las Palmas, Santa Catalina, Arenales y El Vallano, se hizo un reajuste (reducción) de las tarifas.

Costo vs. beneficio

El temor de muchos mandatarios es el costo asociado a la modernización de los sistemas de catastro. El alcalde Rendón indicó que en Jardín aún se está evaluando si es más conveniente seguir dependiendo de la Gerencia de Catastro departamental o pasarse a un sistema con enfoque multipropósito (sistema creado con la Ley 1955 de 2019 que reúne información predial, de servicios públicos, restitución de tierras, entre otros).

“Nosotros apenas recibimos $900 millones en impuesto predial y la actualización vale cerca de $1.300 millones. Vamos a ver si es posible hacerlo con dineros de regalías regionales, en conjunto con otros seis municipios”, dijo.

Andrés Julián Rendón, exalcalde de Rionegro, dijo que aunque los costos parecen ser muy altos, los beneficios obtenidos justifican el esfuerzo. Y explicó que en su municipio, por ejemplo, se invirtieron $2.300 millones en 2016 para hacer la actualización catastral, además de $740 millones para la conservación (consolidación de los registros existentes) y $4.000 millones en los estudios de prefactibilidad de la valorización.

Todo eso, dijo, permitió subir a más del doble los ingresos municipales por impuestos prediales, y acceder a proyectos con vigencias futuras: “La tierra vale por lo que se puede hacer en ella. No se puede cobrar lo mismo por un suelo rural donde se permiten tres viviendas por hectárea que por un suelo urbano donde puede subir hasta 200 viviendas por hectárea. El reto está en identificar quién tiene más para cobrarle más y quien no tiene, para cobrarle lo justo o no cobrarle”.

El Gerente de Catastro para Antioquia aseguró que la apuesta departamental será financiar, a través del Instituto para el Desarrollo de Antioquia (Idea), los sistemas que requieran los municipios para lograr que haya una actualización con enfoque multipropósito de por lo menos el 50 %.

Cabe anotar que en marzo de este año el gerente del Idea, Julián Vásquez, le dijo a EL COLOMBIANO que una de sus metas era ayudar a que los municipios pudieran acceder al catastro multipropósito a través de la filial Valormás, que proporciona herramientas tecnológicas en ese sentido, y con créditos que también les permitan modernizar los esquemas de ordenamiento territorial.

En el Plan de Desarrollo, aprobado por la Asamblea, quedó consignada la implementación del catastro multipropósito como uno de los proyectos fundamentales para gestionar el ordenamiento y gobernanza del territorio. La meta es tener la base cartográfica actualizada en 60 municipios e implementar en 100 poblaciones un nuevo sistema de información catastral llamado Business Catastral Geographic System (BCGS).

Eso, agrega el documento, tiene una importancia fundamental en el escenario pospandemia, porque permitirá hacer una mejor gestión territorial, adelantar apoyo técnico y financiero a los municipios según sus necesidades.

Adicionalmente permitirá mayor precisión en grandes objetivos como la restitución de tierras, fortalecimiento de los fiscos locales, dinamismo del mercado inmobiliario, acceso a la tierra con equidad, mejoramiento de la gestión ambiental y planificación de las inversiones .

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